Reforma em Apartamento

A reforma em apartamento e nas áreas comuns das edificações brasileiras, estão sujeitas as disposições da norma ABNT NBR 16280 – Reforma em edificações que veta a execução de reformas em apartamentos sem um parecer profissional, atribuindo ao síndico a responsabilidade de dar cumprimento à mesma.

Na sua versão original o síndico era o responsável por autorizar a obra ao se certificar de que os documentos enviados pelo morador ou proprietário da unidade estavam de acordo com o projeto da obra e em dia com o que pede a NBR 16280.

Ou seja, cabia diretamente ao síndico fazer essa análise técnica, mesmo este não sendo um especialista, como um engenheiro ou arquiteto.

Com a nova versão, publicada em 2014, agora, é responsabilidade do condômino ou responsável legal pela unidade o conteúdo da documentação fornecida ao síndico e a execução da obra realizada dentro da unidade e não mais do síndico.

Responsabilidade do proprietário ou condômino

Como resultado, passou a ser responsabilidade apenas do proprietário ou morador a contratação de um profissional habilitado, que deve ser o responsável técnico pelas alterações executadas no local e por cumprir o plano de reforma e todas as regras internas que possam impactar no bem-estar e segurança das pessoas, sistemas e da edificação como um todo.

Portanto, a responsabilidade pelos documentos e pela execução das reformas em apartamentos em si passa a ser do proprietário ou morador que executa a alteração em sua unidade, e do arquiteto ou engenheiro que assina a ART ou RRT da obra.

Como resultado cabe ao síndico cobrar, checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos, além de “ficar de olho” para que a obra seja executada de acordo com o previsto, pois continua sendo o responsável pela segurança da edificação, de acordo com o art. 1348, V, do Código Civil, que proíbe a realização de obras que coloquem em risco a segurança da edificação.

O que deve ser feito.

Compete ao proprietário ou morador da unidade condominial:

• Antes do início da obra, contratar um profissional responsável, engenheiro ou arquiteto, e encaminhar ao síndico do condomínio o plano de reforma, juntamente com o projeto ou o laudo técnico assinado pelo responsável técnico, acompanhado do recolhimento da ART quando o responsável for um engenheiro ou do RRT quando o responsável for um arquiteto;
• Durante o período que durar a obra, garantir o cumprimento das disposições do regulamento interno referentes a reformas;
• Atender a legislação municipal aplicável;
• Após o término da obra, encaminhar ao síndico o termo de encerramento, contendo a descrição do que foi modificado pela sua obra.

Durante a realização das reformas em apartamentos, o proprietário tem o dever de permitir que o síndico possa verificar “in loco” os serviços que estão sendo executados.

As normas da ABNT não são leis, porém, se houver algum acidente, o proprietário, o síndico e o morador que fez a reforma serão responsabilizados civil e criminalmente.

Convém lembrar que, ao longo do tempo, a jurisprudência tem mostrado que o caminho correto a ser seguido é o de se adotar e obedecer às disposições das normas, mesmo que as mesmas não tenham força de lei.

Responsabilidade técnica.

Cabe ao responsável técnico contratado, elaborar um plano de reforma detalhando os impactos nos sistemas e equipamentos, movimentação de materiais, horários de trabalho, projetos, desenhos e memoriais, atividades que geram ruídos, identificação dos profissionais, planejamento e descarte de resíduos.

Durante o período que durar a obra, deve garantir o cumprimento do regulamento interno do condomínio, bem como atender a legislação municipal.