A organização e a amarração de cabos elétricos em instalações industriais, é fundamental para a segurança, eficiência operacional e facilidade de manutenção.

Uma boa organização do cabeamento previne curtos-circuitos, facilita a identificação de falhas e garante o cumprimento de normas técnicas como a ABNT NBR 5410.

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A manutenção elétrica predial, sem dúvida alguma, tem como objetivos mais importantes a segurança e o conforto dos moradores ou dos usuários da edificação.

É um conjunto de ações preditivas, preventivas e corretivas, essenciais para garantir, além da segurança e conforto, a eficiência energética e durabilidade das instalações elétricas em edificações.

Outros aspectos também são importantes, mas segurança é a que recebe maior apelo, embora normalmente não faça parte da lista dos mais prioritários.

Portanto, quando o condomínio possui uma gestão mais profissional e técnica, a segurança das pessoas, a conservação e a adequação da edificação, através da manutenção elétrica predial, ganham peso significativo.

O cumprimento das normas técnicas deve ser prioritário para se evitar acidentes.

Além disso, o abandono dos procedimentos da manutenção preditiva, preventiva, corretiva e evolutiva ou a execução inadequada desses processos geram, riscos, insegurança, degradação do imóvel, despesas extras elevadas, podendo inclusive prejudicar o seguro do imóvel.

Parece que a maioria dos gestores dos condomínios se preocupam apenas com a obtenção das certificações, deixando para um segundo plano a manutenção elétrica predial regular do imóvel.

Possuem assessoria jurídica para cuidar das questões legais e trabalhistas, mas não contam com a assessoria e o suporte de uma empresa especializada para fazer as vistorias periódicas e a implementação de um programa adequado de manutenção.

Consequentemente sete em cada dez acidentes em imóveis na cidade de São Paulo, segundo pesquisa do Ibape-SP, tem relação com a falta da manutenção predial e não com danos estruturais dos imóveis.

De acordo com a ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, todo condomínio deve ter um manual de uso, operação e manutenção de acordo com a NBR 14037 e um programa de manutenção de acordo com a NBR 5674.

Aí ficam algumas perguntas que não querem calar

O condomínio que você administra ou que você é proprietário de imóvel ou reside possui:

• Manual de uso, operação e manutenção de acordo com as normas aplicáveis?
• Qual é periodicidade e abrangência dos check-ups?
• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) aprovado?
• Algum agravo ou restrição na(s) apólice(s) de seguro do imóvel?

Um outro fator significativo causador de acidentes são as reformas indevidas dentro de apartamentos em condomínios.

Portanto, os proprietários dos apartamentos devem ficar muito atentos ao cumprimento da NBR 16280 que define como deve ser apresentado o plano de reforma, em especial nas reformas da instalação elétrica, para o síndico do condomínio, plano esse que deverá ser avaliado e aprovado por um profissional técnico.

A manutenção predial evolutiva

Outro aspecto que nós da Leggu consideramos importantíssimo nos programas de manutenção elétrica predial nos condomínios, é a manutenção evolutiva, também conhecida como adaptativa.

Certamente esse tipo de manutenção será responsável pela melhoria da eficiência e adequação do imóvel, visando em primeiro lugar, a segurança e o conforto das pessoas, e o cumprimento das exigências das normas técnicas vigentes.

Como exemplos da manutenção predial evolutiva, citamos:

• a substituição de lâmpadas incandescentes por leds;
• a adequação dos painéis elétricos nas áreas comuns para atendimento das normas técnicas (NBR) e da segurança no trabalho (NR);
• instalação de dispositivos DR, obrigatórios por norma, em determinadas áreas da edificação;
• implantação de sensores e dispositivos de segurança.

Finalizando, ressaltamos que é responsabilidade dos síndicos e dos membros dos conselhos manter o condomínio permanentemente nas condições em que foi aprovado pelo Corpo de Bombeiros, pela Seguradora e por outros órgãos reguladores de imóveis, sejam esses residenciais ou comerciais.

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A manutenção preventiva em quadros elétricos, é um conjunto de ações planejadas, como inspeções, troca de componentes desgastados ou em final de vida útil e devem ser realizadas em intervalos regulares, com o objetivo de evitar falhas e prolongar a vida útil de equipamentos e sistemas.

Em vez de esperar que um problema aconteça e tenha que atuar imediatamente no reparo, a manutenção preventiva busca antecipar problemas, antes que causem interrupções ou danos maiores.

Planejamento

O planejamento é um dos pontos importantes na manutenção elétrica preventiva, para evitar paradas longas ou desnecessárias, que prejudicam o bom andamento das atividades da cadeia produtiva.

Desse modo, ela funciona da seguinte forma: estabelecem-se paradas programadas para realizar os reparos.

Isso além de aumentar a vida útil dos equipamentos, vai contribuir com a prevenção de acidentes de trabalho.

Principais Atividades

A manutenção elétrica industrial preventiva, consiste em um conjunto de atividades aplicáveis a um equipamento, máquina, sistema ou ambiente, tais como:

• Elaboração de um checklist para execução do procedimento, definindo os pontos de verificação de acordo com as recomendações e especificações do fabricante e normas técnicas;
• Verificação de componentes, através de inspeção geral, visual e auditiva, investigando a ocorrência de sinais de desgaste, corrosão, oxidação, vibração, sobreaquecimento, sujeira, umidade ou danos físicos.
• Medição e registro de parâmetros críticos, como temperatura, consumo energético, tensão e corrente elétrica, para verificar a ocorrência de não conformidades;
• Inspeção termográfica infravermelha para identificação de eventuais pontos com temperatura elevada, acima do MTA (máxima temperatura admissível), indicando potenciais problemas como superaquecimento, conexões frouxas ou falhas de isolamento;
• Ajustes mecânicos, elétricos e pequenos reparos para corrigir problemas identificados durante as inspeções e, em especial, o reaperto geral de todas as conexões de potência e controle;
• Verificação da calibração de instrumentos e executar ajustes para garantir a sua precisão;
• Substituição de componentes desgastados, em final de vida útil ou que estejam apresentando sinais de que irão falhar no curto prazo;
• Verificação e testes das proteções (disjuntores, relés, sensores, aterramento);
• Limpeza técnica para a remoção de poeira, sujeira, oxidação e detritos, que podem causar sobreaquecimento, arcos elétricos e incêndios.
• Relatório da manutenção contendo o registro de todas as atividades realizadas, medições obtidas, não conformidades observadas, peças substituídas e recomendações.

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